2019年最新整理常见的不动产登记相关问题须知

一、什么是不动产？

答：依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

二、什么是不动产登记、不动产统一登记？

答：不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产统一登记，是将分散在国土、房管、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记。

三、不动产统一登记的意义？

答：一是提高资源资产利用效益和社会管理效益；二是保障登记安全，权利主体行使物权权利更加方便；三是强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。

四、什么是权籍调查、落宗？

答：权籍调查和落宗工作是不动产登记的基础性、技术性环节。不动产权籍调查是指以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等，不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。其中，将宗地信息与宗地上建成的建筑物(构筑物)信息建立关联与对应关系，编制唯一的不动产单元号即为落宗。

五、不动产统一登记的基本原则是什么？

答：不动产登记应遵循以下原则：

⑴依申请登记原则。不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：①不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；②不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

⑵一体登记原则。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

⑶连续登记原则。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：①预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；②在建建筑物抵押权登记的；③预查封登记的；④法律、行政法规规定的其他情形。

⑷属地登记原则。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

六、哪些不动产权利可依法办理登记？

答：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，法律规定需要登记的其他不动产权利。

七、申请人是否必须到不动产登记部门现场申请？

答：依据现行的《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》，申请不动产登记，申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所，提交申请材料、核对身份、留存照片，并接受不动产登记机构工作人员的询问和见证签字。为了进一步便民利企、深化“放管服”改革、优化营商环境，市自然资源和规划局与市银保监局于2019年5月联合下文，将不动产抵押登记申请地点延伸至各金融机构各营业网点。

八、不动产登记能否委托他人代办？

答：可以。申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

1、自然人处分不动产的，应当提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；

2、境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证；

3、代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。

九、哪些情形的不动产登记可以由当事人单方申请？

答：属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

⑴尚未登记的不动产申请首次登记的；

⑵继承、受遗赠取得不动产权利的；

⑶人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

⑷下列不涉及不动产权利归属的变更登记：①不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；②不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；③同一权利人分割或者合并不动产的；④土地、海域使用权期限变更的。

⑸不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的；

⑹异议登记；

⑺更正登记；

⑻预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的；

⑼法律、行政法规规定的其他情形。

十、哪些情形的不动产登记必须双方共同申请？

答：共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。

按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：

⑴处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外；

⑵共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；

⑶不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。

十一、对不动产登记申请材料有什么要求？

答：登记申请材料的一般要求为：

⑴申请人应当对申请材料的真实性负责，并作出书面承诺；

⑵申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件；

⑶不动产登记机构留存复印件的，应经不动产登记机构工作人员比对原件后，由不动产登记机构工作人员加盖与原件相符章并签字确认；

⑷申请材料中涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。涉及数量有计量单位的，应当填写与计量单位口径一致的数值；

⑸当申请材料超过一页时，应按1、2、3……顺序排序，并宜在每页标注页码。

十二、对申请材料的格式有什么具体要求？

答：⑴采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质；

⑵幅面尺寸应为符合国际标准的A4（297mm×210mm）纸质介质。

十三、对申请材料的填写、使用文字有何要求？

答：填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔，不得使用圆珠笔、铅笔。因申请人填写错误确需涂改的，需由申请人在涂改处签字（按手指印或盖章）确认。申请材料所使用文字应符合下列规定：

⑴申请材料应使用汉字文本。少数民族自治区域内，可选用本民族或本自治区域内通用文字；

⑵少数民族文字文本的申请材料在非少数民族聚居或者多民族共同居住地区使用的，应同时附汉字文本；

⑶外文文本的申请材料应当翻译成汉字译本，当事人应签字确认，并对汉字译本的真实性负责。

十四、对申请材料中的申请人（代理人）姓名或名称有何规定？

答：⑴申请人为自然人的，申请人（代理人）应使用有效身份证明（如身份证、军官证、士官证等）上的汉字姓名；

⑵申请人为单位的，应使用批准设立机构核准的名称；

⑶使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。

十五、《不动产登记申请书》如何填写？

答：申请人申请不动产登记，应当如实、准确填写不动产登记机构制定的不动产登记申请书。申请人为自然人的，申请人应当在不动产登记申请书上签字；申请人为法人或其他组织的，申请人应当在不动产登记申请书上盖章。自然人委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字；法人或其他组织委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字，并加盖法人或其他组织的公章。

共有的不动产，申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。按份共有不动产的，应明确相应具体份额，共有份额宜采取分数或百分数表示。

申请不动产登记的，申请人或者其代理人应当向不动产登记机构提供有效的联系方式。申请人或者其代理人的联系方式发生变动的，应当书面告知不动产登记机构。

十六、申请不动产登记的身份证明材料有哪些？

答：①境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿；

②香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证；

③台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证；

④华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

⑤外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；

⑥境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；

⑦香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

⑧境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。